Patrimonio immobiliare: quando l’offerta non segue la domanda

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Una recente ricerca di Immobiliare.it porta in evidenza una problematica che gli operatori immobiliari italiani vivono quotidianamente sulla propria pelle: la discrepanza tra offerta immobiliare e domanda.

Per una volta però non si parla di prezzi ma di tipologie di immobili con specifico riferimento al patrimonio degli immobili residenziali italiani.

Per quale ragione l’offerta immobiliare non soddisfa le richieste di chi vuole comprare? Cos’è cambiato?

La risposta immediata è “le fondamenta” che nel nostro caso specifico sono le famiglie italiane.

Per capirlo occorre fare una digressione socio-demografica. La tendenza è nota ormai da tempo e il dato è questo: oggi il 58% dei nuclei familiari è composto da uno o due componenti di contro la maggior parte delle case sono state immaginate per nuclei familiari medio grandi. Solamente il 24% del patrimonio immobiliare attualmente in vendita è infatti costituito da abitazioni con una sola camera da letto.

Questo si traduce in una carenza di offerta adeguata alle rinnovate esigenze abitative dei nuovi nuclei familiari italiani.

Ecco la classifica dei 20 capoluoghi di regione in base alla loro capacità di rispondere alla domanda immobiliare, calcolata incrociando la composizione delle famiglie con i tagli degli immobili in vendita:

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Il report parla chiaro, sono Milano, Aosta e Bologna le città in cui domanda e offerta si incontrano con più facilità; l’analisi è stata fatta studiando la composizione degli annunci di vendita e la ripartizione dei tagli (dal monolocale agli appartamenti con oltre sei stanze) e incrociandola con il dato Istat relativo alla composizione dei nuclei familiari in ogni capoluogo di regione italiano.

Se da un lato non sorprende che Milano sia in assoluto il centro con la più elevata concentrazione di monolocali e bilocali in vendita sul totale degli annunci (44%) – percentuale che scende al 32% ad Aosta e al 26% a Bologna – quello che allarma maggiormente è il dato che le posizioni più basse della classifica si trovano principalmente città del Sud, dove gli immobili sono sempre stati tradizionalmente più grandi. A Palermo, Ancona e Catanzaro spettano gli ultimi tre gradini: qui le percentuali di monolocali e bilocali ammontano rispettivamente al 18% e 15%.

A sorpresa la città con la maggiore concentrazione di immobili molto grandi in vendita è Genova, dove il 24% delle case sul mercato conta oltre cinque locali.

E’ evidente quindi che la composizione del patrimonio immobiliare, nel nostro Paese, fa fatica ad adeguarsi ai cambiamenti demografici in atto ormai da anni dove single, coppie senza figli (o figli unici) sono in costante aumento e che, soprattutto in provincia e al Sud, non trovano adeguate risposte alle proprie esigenze abitative.

Questo evidentemente si riflette poi anche sui valori di mercato.

«Il calo dei valori immobiliari è legato anche all’inefficienza delle case rispetto ai nuovi desiderata degli italiani – riflette Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it – Oggi un appartamento con quattro stanze ha perso appeal perché non risponde più alle necessità delle famiglie: lo spazio, che un tempo poteva essere una comodità, è diventato un costo da sostenere. L’unica soluzione sarebbe la riqualificazione di interi stabili, per adattare i tagli di ciascun appartamento alla nuova domanda di mercato: ma in un Paese come l’Italia, fatto di piccoli proprietari, appare quasi impensabile mettere d’accordo interi condomini per procedere ai lavori necessari».